Bu yazımızda kat mülkiyeti nedir, kat mülkiyeti nasıl kurulur ve kat malikleri ile bina yöneticilerinin haklarına ayrıntılı olarak değineceğiz.
Kat Mülkiyeti Hukuku, Türkiye’de apartman, site veya benzeri yapılarda bağımsız bölümlerin mülkiyet hakkına dayalı düzenlemeleri içeren bir hukuk dalıdır. Temel çerçevesi 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile belirlenmiştir. Bu yasa, bir yapının bağımsız kullanım için uygun olan kat, dükkan ve daire gibi bölümlerinin her birinin ayrı müstakil mülkiyet olarak tasnif edilmesini mümkün kılmaktadır.
Kat mülkiyeti, sahiplerine bağımsız bölümler ile mülkiyet hakkı tanırken ; genel giderlere iştirak etme ve mevzuata uygun hareket etme gibi çeşitli yükümlülükleri de zorunlu kılmaktadır.
Kat Mülkiyetinin Kurulması İçin Gereken Şartlar
Kat mülkiyetinin tesisi için gerekli bazı şartlar bulunmaktadır :
Yapının inşaat sürecinin tamamlanmış olması ve yapının kargir yapı niteliği taşıması gerekmektedir.
Yapı kullanma belgesi, yani iskan belgesinin temin edilmiş olması şarttır.
Kat mülkiyeti tesis edilecek alanların, bağımsız kullanım için uygun özelliklere sahip olması şarttır.
Kat mülkiyeti tüm taşınmazı kapsayacak şekilde düzenlenmelidir.
Bu yazımızda kat mülkiyeti hukukuna ve bina, apartman yönetimleri ile ilgili çeşitli sorulara yer verilmiştir.
Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur ?
Kat mülkiyeti, isteğe bağlı olarak iradi bir şekilde tesis edilebileceği gibi, mahkeme kararıyla da kurulabilir.
Kat mülkiyeti, çeşitli yöntemlerle tesis edilebilir.
Bunlardan birincisi, kat mülkiyetinin iradi olarak tesis edilmesidir ve bu durum, resmi bir senetle mümkün kılınmaktadır. Bu senet, tüm paydaşların talebi doğrultusunda tapu memuru tarafından düzenlenmektedir.
İkinci yöntem ise , kat mülkiyetinin mahkeme aracılığıyla tesis edilmesidir. Ortaklığın giderilmesi istemiyle açılan davalarda, mirasçılardan ya da ortak maliklerden biri, taşınmazın kat mülkiyetine dönüştürülmesini talep ederse, mahkeme, KMK’nın 12. maddesinde belirtilen belgelere dayanarak taşınmazın kat mülkiyetine dönüştürülmesine hükmedebilecektir. Ancak bu durumun icrası için taşınmazın uygun koşuları taşıması gerekmektedir.
Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark Nedir?
Kat irtifakında mülkiyet hakkı arsa payı cinsine göre tanımlanırken, kat mülkiyetinde arsanın niteliği ortadan kalkar ve bağımsız bölümler tapuda ayrıca gösterilir.
Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir yapının ilerleyen süreçte bağımsız bölümlere dönüştürüleceğine dair taahhüt içeren bir tapu türüdür. Kat mülkiyeti ise, yapının tamamlanmasının ardından bağımsız bölümlerin fiilen kullanıma açılmasıyla resmi olarak tescil edilen tapuyu ifade etmektedir.
Kat Mülkiyetine İlişkin Başlıca Tanım ve Örnekler
- Bağımsız Bölüm: Bir yapı içinde kendi başına kullanılmaya elverişli ve tapu kütüğünde ayrı bir mülkiyet olarak kaydedilen daire, iş yeri, depo vb. birimlerdir.
- Ana Gayrimenkul: Bağımsız bölümlerin yer aldığı arsa veya yapının tamamıdır.
- Ortak Alanlar: Merdiven, asansör, bahçe, çatı gibi tüm maliklerin ortak kullanımına açık alanlardır.
- Kat Malikler Kurulu: Bağımsız bölüm sahiplerinin oluşturduğu yönetim organıdır.
- Yönetim Planı: Yapının nasıl yönetileceğini, ortak alanların kullanım kurallarını düzenleyen belgedir. Tapu Sicil Müdürlüğü‘nce onaylanır.
- Yönetici/Yönetim Kurulu: Kat malikleri tarafından seçilir. Bakım, aidat toplama, hukuki işlemler gibi görevleri üstlenir.
SIKÇA SORULAN SORULAR
Sitelerde ve Apartmanlarda Genel Kurul Ne Zaman Yapılır?
Kat malileri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvimin ilk ayı (Ocak) içinde toplanır.
Toplu Yapılarda Genel Kurul Ne Zaman Yapılır?
Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmediyse, ikinci takvim yılının ilk ayında toplanır.
Olağanüstü Genel Kurul Usulü Nedir?
KMK m. 29/2’ye göre Önemli bir sebebin belirmesi durumunda, yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin talebi üzerine, toplantıdan en az on beş gün önce tüm kat maliklerince imzalanması gereken bir çağrı veya taahhütlü bir mektup ile toplantı nedeni belirtilmek suretiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanma hakkına sahiptir.
Yönetim Planını Değiştirmek İçin Gerekli Çoğunluk Nedir?
Bir yönetim planı ancak tüm kat maliklerinin beşte dördünün kabul etmesi durumunda değiştirilebilir. Bunun yanında, 33. madde kapsamında maliklerin yasal yollara başvurabilme hakları saklıdır.
Bina ve Site Yönetimin Kararlarına Karşı Dava Açılabilir mi ?
Kat malikleri kurulu tarafından alınan kararlara karşı itiraz hakkı bulunmaktadır. Toplantıya katılan ancak 32. madde hükmüne dayanarak karara aykırı oy veren her kat maliki, kararın alındığı tarihten itibaren bir ay içinde iptal davası açabilir. Ayrıca, toplantıya katılan her kat maliki, kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde ve her hâlükârda kararın alındığı tarihten itibaren altı ay içinde, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine başvurarak iptal talebinde bulunabilir.
Ancak, kat malikleri kurulu kararlarının yok hükmünde olması veya mutlak butlanla sakat olması durumunda bu süre şartı aranmaz.
Kimler Alınan Kararlara Karşı Dava Açma Hakkına Sahiptir?
Kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünü kira sözleşmesi, oturma hakkı veya başka bir nedenle taşınmazı sürekli kullanan kişinin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi sebebiyle zarar gören kat maliki ya da kat malikleri hâkimin müdahalesini talep edebilir.
Kimler Site, Apartman Yöneticisi Olabilir?
Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kişiye veya üç kişilik bir heyete devredebilirler; bu kişiye (Yönetici), heyete de (Yönetim kurulu) denir. Bu bağlamda yönetici olarak seçilen kişinin kat maliki olması gerekmemektedir.
Bina Yöneticisi Seçilmek İçin Yeter Sayı Nedir?
Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı yönünden çoğunluğu Yönetici, kat maliklerinin hem sayısal olarak hem de arsa payı açısından çoğunluğu tarafından seçilir. Yönetici, her yıl kat malikleri kurulunun yasal yıllık toplantısında yeniden belirlenir. Bu bağlamda önceki yönetici yeniden atanabilir.
Yönetici Kat Maliklerine Karşı Sorumlu Mudur?
Yönetici, kat maliklerine karşı tam anlamıyla bir vekil gibi bir sorumluluk taşımaktadır.
Yönetici, yönetim planında belirtilmiş zamanlarda, böyle bir belirleme yoksa her takvim yılının ilk ayında kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul ile ilişkili olarak elde edilen gelirler ve gerçekleştirilen giderler hakkında bir hesap vermekle yükümlüdür.
Kat malikleri, arsa paylarının büyüklüğüne bakılmaksızın, yönetim planında belirtilen süreler haricinde de hesapların gösterilmesini talep etme hakkına sahiptir. Bu durum, kat maliklerinin en az yarısının isteğiyle mümkündür.
Yöneticinin Denetlenmesi
Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu roldeki davranışlarını sürekli olarak gözlemleyerek, haklı bir sebep ortaya çıktığında onu her zaman değiştirme hakkına sahiptir.
Hesapların denetlenmesi amacıyla yönetim planında belli bir zaman belirlenmemişse, bu denetim her üç ayda bir gerçekleştirilmektedir. Bunun yanı sıra, haklı bir sebep ortaya çıkarsa, hesap denetimi her zaman yapılabilecektir.
Kat malikleri kurulu, denetim işini kendi aralarından seçecekleri bir denetçiye ya da üç kişilik bir denetim kuruluna, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verebilecektir.
Yöneticinin Ücret Hakkı
Yönetici, temelde vekilin sahip olduğu haklarla donatılmıştır. Yönetici, yönetim planında veya kendi sözleşmesinde bir ücret belirlenmemiş olsa dahi, kat maliklerinden makul bir ücret talep etme hakkına sahiptir.
Bina Yöneticisi Aidat Öder Mi ?
Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından belirlenmiş yöneticinin olağan yönetim masraflarına iştirak edip etmeyeceğini, eğer katılacaksa, ne kadar katılacağını belirler. Bu bağlamda, bir karar alınmaması durumunda, yönetici yönetim süresi boyunca kendisine düşen olağan yönetim masraflarının yarısına iştirak etmez.
Kat Maliklerinin Hakları Nelerdir ?
– Bağımsız Bölümler Üzerinde :
Her daire sahibi, kendi özel bölümünde dilediği yönetim işlerini (satmak, kiralamak, rehin koymak gibi) yapma yetkisine sahiptir. Ama bu işler, yasada yazan sınırlara ve ortak yerlerin bozulmamasına yönelik kurallara bağlıdır.
-Ortak Alanların Kullanım Hakkı:
Kat malikleri, apartman veya site gibi yapıların ortak kullanım alanlarını (merdiven, asansör, bahçe, otopark vb.) kendi payları oranında kullanma hakkına sahiptir.
– Genel Kurulda Oy Hakkı ve Karar Sürecine Katılım:
Ortak yönetim ve bakım konularında alınacak kararlarda, kat malikleri genel kurul toplantılarında oy kullanarak söz sahibi olurlar. Bu toplantılar, yönetim planının oluşturulması, giderlerin belirlenmesi ve ortak alanların korunması gibi önemli konuları kapsar.
– Yönetim ve Bilgi Edinme Hakkı:
Kat malikleri, bina yönetimiyle ilgili düzenlemeleri, gider raporlarını ve yapılan harcamaları öğrenme, denetleme ve gerektiğinde itiraz etme hakkına sahiptir. Bu şeffaflık, malikler arasında güvenli bir yönetim ortamının oluşturulmasına katkıda bulunur.
– Hukuki Yollara Başvurma Hakkı:
Yönetim ve genel kurul kararlarının kanuna aykırı olduğunu düşünen kat malikleri, itiraz etme ve gerekirse yasal yollara başvurma imkanına sahiptir.
Daha fazla bilgi için bizimle iletişime geçin.