Kira tespit davasının hukuki dayanağı TBK 344 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Herhangi bir hak kaybı ile karşılaşmamak adına işbu davanın bir kira avukatı tarafından takibi tavsiye edilir. Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ataşehir, Kadıköy kısaca İstanbul kira avukatı için tarafımızla iletişime geçebilirsiniz. Bu yazımızda kira tespit davası nedir, kira tespit davası şartları, kira tespit davası ne zaman açılır sorularının cevabı yazımızda belirtilmiştir.
Kira Bedeli Tespit Davası Nedir ?
Kira tespit davası; konut ve çatılı yerlere ilişkin taraflarca belirlenmiş kira bedelinin arttırılmasına veya düşürülmesine ilişkin olarak açılan dava türüdür. Günümüz ekonomik koşulları göz önünde bulundurulduğunda kira bedeli tespit davası kiranın artışı amacıyla açılmaktadır.
Kira Bedeli Tespit Davası Şartları Nelerdir?
TBK 345. Maddesi ;
-Kira bedeli tespit davasının her zaman açılabileceğini düzenlemiştir.
– Davacı mahkeme tarafından belirlenecek olan bu kira bedelinin yeni kira döneminde geçerli olmasını istiyorsa :
a-) Dava yeni kira döneminden önceki 30 gün içerisindeaçılmalıdır.
b-) Yeni kira başlangıcından en az 30 gün önceden, kira bedelinin arttırılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılmış olmalıdır. Ayrıca dava yeni dönemde açılmış olmadır. Uygulamada bu bildirim ispat açısından önem taşıması nedeniyle genellikle noter kanalı ile yapılmaktadır.
Kira sözleşmesinde kira bedelinin artışına ilişkin bir oran olması halinde bu oran uygulanacaktır. Bu durumda kira tespit davası açılamayacaktır. Bu oran oniki aylık TÜFE ortalamasından fazla olmamak kaydıyla geçerlidir.
Sözleşmede taraflarca belirlenen bir oran olmaması halinde ise taraflar yenilenen kira sözleşmesinde kira bedelinin tespiti için dava açabilecektir Bu durumda yine oniki aylık TÜFE ortalamasından fazla olmamak kaydıyla kira bedeli hakim tarafından hakkaniyete göre belirlenecektir. (TBK m. 344/2)
Kira Bedeli Tespiti Davası Ne Zaman Açılır?
a-) TBK m. 345 kira bedeli tespit davasının her zaman açılabileceğini düzenlemiştir. İşbu hususa ilişkin açıklamalar yukarıda belirtilmiştir.
b-) 5 Yıldan Uzun Süreli Kira Sözleşmeleri Bakımından ise taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, hakim tarafından kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenecektir. (TBK m. 344/3)
c-) Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklıdır.
Kira Bedeli Tespit Davası Kim Tarafından Açılır?
Kira bedelinin tespiti davasını kira akdinin tarafları olan kiralayan veya kiracı açabilecektir. Kiracı, fazla olan kira bedelinin düşürülmesi; kiralayan ise düşük kira bedelinin arttırılması amacıyla tespit davası açabilecektir. Ancak burada davayı açan tarafın hukuki yararının bulunması gerekmekte olduğunu unutmamak gerekecektir. Aksi halde davanın reddedileceği hususunu da hatırlatmak gerekir.
Kira Tespit Davasında İhtar Şart Mıdır?
Kira bedeli tespit davasının açılması açısından ihtar çekilmesi zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak ihtar çekilmesi davanın açılma süresi ve etkisi yönünden önemli sonuçlar doğuracaktır. Yeni kira başlangıcından en az 30 gün önceden, kira bedelinde artış olacağına dair yazılı bir bildirim yapılması halinde mahkeme tarafından hükmedilen karar yeni kira döneminde geçerli olacaktır.
Kira Bedeli Ne Zamandan İtibaren Artar?
TBK m. 345’ de belirtilen sürelere uyulmaksızın açılan kira tespit davasında mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli bir sonraki yani takip eden kira dönemi için geçerli olacaktır. Bu nedenle işbu davanın açımı ve takibi açısından bir kira avukatından yardım almak önem arz etmektedir.
Kira Tespit Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme Nedir?
Kira tespit davasının yetkili ve görevli mahkemede açılması gerekecektir. Bu davalarda görevli mahkeme, sulh hukuk mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise; taşınmazın bulunduğu yer ya da davalının yerleşim yeri mahkemesi olacaktır.
Kira Bedeli Tespit Davası Ne Kadar Sürer?
Kira bedelinin tespiti davasının mahkemenin iş yoğunluğuna, delillerin mahkemeye sunulduğu sürelere göre değişkenlik gösterir. Ortalama olarak bu dava 9 ay ile 1,5 sene arasında sürebilmektedir.
Kira Tespit Davasında Kira Ne Kadar Artar?
TBK m. 344/3 hakimin kira bedelini nelere göre belirleyeceğini açıklamaktadır. Buna göre kira bedeli kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenecektir.
Kira Tespit Davasında Eski Kiracı İndirimi Ne Kadardır?
Uygulamada hakim tarafından eski kiracı lehine rayiç üzerinden %10-20 arasında bir indirim takdir edilmektedir. İşbu indirime hakkaniyet indirimi de denmektedir.
Kira Tespit Davası Avukatlık Ücreti Nedir?
Dava ücreti AAÜT’de belirtilen sınırdan düşük olarak belirlenemeyecektir. 2023 yılı AAÜT uyarınca Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılacak davaların vekalet ücreti 5.500-TL olarak belirlenmiştir. Dava bu değerden düşük olarak açılamayacaktır.
Yine İstanbul Barosu tarafından 2023 yılı için tarifede belirlenen bedel 20.000-TL’ den az olmamak kaydıyla artan yıllık kira değerinin %15’i şeklindedir. Yine ayrıca kira farkına ilişkin açılan icra takibinde ise ayrıca bedelin %10’u şeklinde belirtilmiştir. İstanbul kira avukatları bunları göz önünde bulundurarak ücret tayin edecektir.
Kira Tespit Davası Masrafı Nedir?
Kira bedelinin tespiti davalarında “aylık kira farkı” üzerinden nisbi harç alınmaktadır. Kısaca talep edilen kira bedeli arttıkça ödenecek dava masrafları artış gösterecektir. Ayrıca davanın seyrine göre davacı tarafından delil avansları, bilirkişi ücretlerinin de zamanında yatırılması şarttır.
Kira Bedeli Tespit Davası Kesinleşmeden İcraya Konulabilir Mi?
Kira tespit davası ile belirlenen bedel, ilam kesinleşmeden icraya konulamaz. İlamın icraya konulması ile kararın kesinleşmesinden itibaren faiz uygulanacaktır.
Kira Tespit Davası Hukuki Dayanağı Nedir?
Kira bedeli tespit davalarının hukuki dayanağı TBK 344 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu’na ulaşmak için linke tıklayınız. İstanbul kira avukatı için bize ulaşabilirsiniz.
