+90 531 231 21 47
·
artukhukuk@gmail.com
·
Pazartesi- Cuma 09:00-18:00
Bize Ulaşın

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası

Kira ilişkilerinde, taraflar arasında çeşitli anlaşmazlıklar ortaya çıkabilir. Kiracının ödeme yapmaması veya eksik ödeme yapması halinde kiraya verenin tahliye hakkı doğmaktadır. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasına ilişkin düzenleme Türk Borçlar Kanununun 352. Maddesinde yer almaktadır. Kiralananın tahliyesi dava şartlarının gerçekleşmesi ile mümkün olacaktır. Buna göre kiraya veren bu hakkını açmak suretiyle kullanacaktır. Buna göre TBK m.352/2 aşağıdaki şekildedir. ;

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Şartları

1.Kiracı Kira Bedelini Tam ve Zamanında Ödememelidir.

Kira sözleşmelerinde kiraya veren taşınmazın kullandırılmasını, kiracı ise kullanım karşılığı semere (para) ödemeyi borçlanmaktadır. Buna göre sözleşme ile belirlenen kira bedeli kiracı tarafından her ay düzenli ve eksiksiz olarak sözleşme ile belirtilen tarihte kiraya verene ödenmelidir. Kiracının sözleşmede belirtilen tarihte anlaşılan kira bedelini ödememesi halinde, kiraya veren borcun ödenmesine ilişkin ihtarda bulunabilecektir. İhtarnamenin kiracıya tebliğinden önce borcun ödenmesi halinde ise haklı ihtar şartı gerçekleşmemiş olacaktır.

‘’Ancak bu durumda istenmesi mümkün olmayan, yani henüz doğmamış kira borçları için gelecekte tahsil edileceği düşüncesiyle ihtar çekilemez.’’ (Yargıtay.6.HD. T.10.03.2010, E.10510, K.2589)

‘’Gönderilen ihtarın haklı sayılabilmesi için, kiracıya gönderilme tarihi değil tebliğ tarihi dikkate alınmalıdır’’ (Yargıtay.6.HD.T.10.03.2005, E.376 K.2065)

2. İhtarlar Bir Kira Yılı İçinde İki Farklı Aya Ait Olmalıdır.

  • Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde ,
  • Bir yıl veya daha uzun kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde ihtarda bulunulmuş olması gerekmektedir.

Burada ihtarın aynı kira dönemine ilişkin olması şartı oldukça önemlidir. Örnek vermek gerekirse 01.01.2023 başlangıç tarihli 1 yıllık kira sözleşmesinde 01.01.2024 tarihine kadar iki farklı aya ilişkin kira borcu yönünden, iki haklı ihtarda bulunulması gerekmektedir.

3. İhtar Yazılı Olmalıdır

Dava şartlarından biri de ihtarın yazılı olması hususudur. Yazılı şekil burada geçerlilik şartıdır. Uyulmaması halinde dava reddedilecektir. İspat açısından herhangi bir sorun yaşamamak adına ihtar noter kanalıyla veya icra emri kanalıyla yapılabilecektir.

4. Davanın Süresinde Açılmış Olmalıdır.

Bu durumda davanın ihtarın çekildiği kira yılının bitiminden 1 ay içerisinde açılması gerekir. Bu süre hak düşürücü süre olup, buna uyulmaması halinde dava reddedilecektir. Yine bu süre içerisinde davanın açılmaması halinde davanın sonradan açılması mümkün değildir.

5. Arabuluculuk Şartına Uyulmalıdır

01.09.2023 tarihinden itibaren Sulh Hukuk mahkemesinde açılacak tahliye davaları bakımından arabuluculuk süreci zorunludur. Bundan dolayı bu şart yerine getirilmeksizin açılan davalar usulden reddedilecektir.

6. Dava Görevli ve Yetkili Mahkemede Açılmalıdır.

Bu dava türünde görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Buna göre dava taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Dava Masrafı Nedir?

Gayrimenkulün tahliyesi davalarında, yazılı mukavele olsun veya olmasın bir yıllık kira bedeli üzerinden karar ve ilam harcı alınır. Buna göre kira bedeli arttıkça dava masrafı da artacaktır.

Avukatlık Ücreti Nedir?

Bu dava türünde avukatlık ücreti Resmi Gazete’de yayımlanan AAÜT’den az olamayacaktır. İstanbul Barosu’nun 2024 yılı itibariyle tahliye davaları için belirlediği avukatlık ücreti tarifesi 40.000-TL olarak belirlenmiştir.

Dava Ne Kadar Sürer?

Tahliye davaları, taşınmazın bulunduğu yer mahkemelerinin yoğunluğu dikkate alınarak 9 ay ile 1,5 sene arasında sürmektedir. Ayrıca dava süresi tarafların iddiaları, dosyanın delil durumuna göre değişkenlik gösterebilecektir.

Sonuç

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, kiracının yasal yükümlülüklerini ihlal ettiği durumlarda kiraya verenin başvurabileceği bir yoldur. Ancak, tahliye süreci karmaşık olabilir ve tarafların haklarını korumak için yasal süreçlerin doğru bir şekilde takip edilmesi önemlidir. Kısaca kiracı ve kiraya veren, kira ilişkilerinde yaşanan anlaşmazlıkları çözmek için mutlaka bir avukattan profesyonel destek almalıdır. Tahliye davalarına ilişkin destek almak için tarafımızla iletişime geçebilirsiniz.

Related Posts

Leave a Reply

Bize Yazın!
Merhaba, bilgi almak için butona basarak bize yazabilirsiniz.
Bizi Arayın!