Son yıllarda, özellikle site ve apartman yaşamının yaygınlaşmasıyla birlikte, aidat borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye davası açılması ve aidat borcu nedeniyle tahliye talepleri hukuk pratiğinde sıkça karşılaşılan bir konu haline gelmiştir. Bu yazımızda aidat borcu nedeniyle tahliye kararı verilebilir mi sorusunu açıklayacağız.
Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca, kiracının temerrüdü nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için, öncelikle talep edilen kira bedelinin veya yan giderin muaccel hale gelmiş olması gerekir. Kiraya veren, kiracıya yazılı bir ihtar göndererek en az yasal sürede ödeme yapılmasını talep etmeli ve bu ihtarda, ödeme yapılmaması hâlinde kira sözleşmesinin feshedileceğini açıkça belirtmelidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az 30 gündür.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/9398 K. 2013/11594 T. 08.07.2013:
“Türk Borçlar Kanunu’nun 315.maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür. Kira parası götürülüp ödenmesi gereken borçlardan olduğundan kiralayana götürülüp elden ödenmesi veya gideri kiracıya ait olmak koşuluyla konutta ödemeli olarak PTT kanalıyla gönderilmesi gerekir. Bundan ayrı, sözleşmede özel bir koşul kabul edilmişse bu hususta gözönünde tutulmalıdır. Açıklanan şekilde yapılmayan ödemeler yasal ödeme olarak kabul edilemez. Ancak teamül haline gelmiş bir ödeme şekli varsa bu şekilde yapılan ödemede geçerlidir.
Olayımıza gelince; davacı- alacaklı 05/11/2012 tarihli takip talebinde, taraflar arasındaki çekişmesiz olan 07/03/2009 tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesine göre davalı hakkında 2011 yılı 12. Ay ila 2012 yılı 10. Ay arasındaki 11 aylık aidat alacağı toplamı 1792 TL alacağın tahsili istemiyle haciz ve tahliye istekli icra takibinde bulunmuştur. Takibe borçlu tarafından itiraz edilmemiş, davacı alacaklı vekili tarafından icra mahkemesinden kiralananın tahliyesine karar verilmesi istemi ile açılan davada, aidat alacağının temerrüde esas alınamayacağı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.Her ne kadar 818 sayılı BK. hükümlerine göre aidat alacağı temerrüde esas alınamaz ise de davalı borçlu hakkında aidat alacağının tahsili için başlatılan takip ve açılan dava 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden sonra olduğundan yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler gözönünde bulundurularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Karar bu nedenle bozulmalıdır.”
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi, E. 2021/823 K. 2022/1390 T.
16.06.2022:”İK 269/c maddesi gereğince borcun ödendiğini veya başka bir nedenle istenemeyeceğini yazılı belgelerle ispat etmek mecburiyetinde olup, dosya kapsamı itibarıyla davalının takip konusu aidat borcunu ödediğine ilişkin yazılı belge ibraz etmediği, davacının apartman yönetimine aidat borcunu ödediğine dair makbuz ile iddiasını kanıtladığı, davalıların itirazının haksız olduğu, aidat borcunun ödenmemesi nedeniyle temerrütün oluştuğu ve tahliye koşullarının da mevcut olduğu anlaşıldığından; ilk derece mahkemesince tahliye talebinin de kabulüne karar verilmesi gerekirken tahliye talebinin reddine karar verilmesi doğru olmadığından davacının istinaf başvurusu yerindedir.”
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi, E. 2021/823 K. 2022/1390 T. 16.06.2022:”İK 269/c maddesi gereğince borcun ödendiğini veya başka bir nedenle istenemeyeceğini yazılı belgelerle ispat etmek mecburiyetinde olup, dosya kapsamı itibarıyla davalının takip konusu aidat borcunu ödediğine ilişkin yazılı belge ibraz etmediği, davacının apartman yönetimine aidat borcunu ödediğine dair makbuz ile iddiasını kanıtladığı, davalıların itirazının haksız olduğu, aidat borcunun ödenmemesi nedeniyle temerrütün oluştuğu ve tahliye koşullarının da mevcut olduğu anlaşıldığından; ilk derece mahkemesince tahliye talebinin de kabulüne karar verilmesi gerekirken tahliye talebinin reddine karar verilmesi doğru olmadığından davacının istinaf başvurusu yerindedir.”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/13989 K. 2018/2523 T. 15.03.2018:“
TBK 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür. Kira parası götürülüp ödenmesi gereken borçlardan olduğundan kiralayana götürülüp elden ödenmesi veya gideri kiracıya ait olmak koşuluyla konutta ödemeli olarak PTT kanalıyla gönderilmesi gerekir. Bundan ayrı, sözleşmede özel bir koşul kabul edilmişse bu hususta gözönünde tutulmalıdır. Açıklanan şekilde yapılmayan ödemeler yasal ödeme olarak kabul edilemez. ..’’
Sonuç olarak, aidat borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye talepleri, kira hukukunda sıklıkla başvurulan bir yol olup, Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi kapsamında değerlendirilir. Kiraya verenin, tahliye sürecinde yasal prosedürleri eksiksiz biçimde yerine getirmesi büyük önem taşır. Bu kapsamda, borcun muaccel olması, usule uygun ihtarname gönderilmesi ve verilen sürede ödemenin yapılmaması gibi şartların eksiksiz olarak gerçekleşmesi gerekir. Aksi halde açılacak tahliye davası, usulden reddedilebilir. Bu nedenle kiraya verenlerin hukuki süreçleri titizlikle yürütmesi ve gerektiğinde uzman bir hukukçudan destek alması yerinde olacaktır.
