Emlak Vergisi İtiraz – Takdir Komisyonu Kararı İtiraz Süreci
Emlak rayiç bedelleri, belediye takdir komisyonları tarafından belirlenen ve gayrimenkul sahiplerinin emlak vergisi yükümlülüklerini doğrudan etkileyen önemli bir unsurdur. Bu bedeller, önümüzdeki dört yıllık dönem için emlak vergisinin hesaplanmasında esas teşkil eder ve aynı zamanda tapu harçları gibi diğer mali yükümlülükler üzerinde de belirleyici bir rol oynar. Son dönemde, bazı bölgelerde rayiç bedellerde %300 ile %1500, hatta kimi durumlarda 18 kata varan artışlar gözlemlenmiştir. Bu durum, gayrimenkul sahiplerini hem mali hem de hukuki açıdan etkileyen ciddi bir mesele haline gelmiştir. İşbu makalede, emlak rayiç bedellerinin belirlenme süreci, emlak vergisi itiraz süreci, emlak vergisi itiraz süresi, emlak vergisi artışına itiraz gibi başlıklar ile bu artışların etkileri ve gayrimenkul sahiplerinin başvurabileceği hukuki yollar ele alınacaktır.
Emlak Rayiç Bedellerinin Belirlenme Süreci
Emlak rayiç bedelleri, belediyeler bünyesinde oluşturulan takdir komisyonları tarafından her dört yılda bir belirlenmektedir. Bu komisyonlar, gayrimenkullerin piyasa değerlerini, konumlarını, kullanım amaçlarını ve diğer ilgili unsurları dikkate alarak bir değerlendirme yapar. Ancak, son dönemde bazı bölgelerde gözlenen yüksek artış oranları, bu sürecin şeffaflığı ve adilliği konusunda soru işaretleri oluşturmuştur. Rayiç bedellerin belirlenmesi, sadece emlak vergisini değil, aynı zamanda tapu devir işlemleri, miras intikali ve diğer resmi işlemler sırasında ödenen harçları da doğrudan etkilemektedir.
Vergi Usul Kanunu Mükererrer 49. Maddesi :
b) Takdir komisyonlarının arsalara ve araziye ait asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin dört yılda bir yapacakları takdirler, tarh ve tahakkuk işleminin (Emlâk Vergisi Kanununun 33 üncü maddesinin (8) numaralı fıkrasına göre yapılacak takdirler dahil) yapılacağı sürenin başlangıcından en az altı ay önce karara bağlanarak, arsalara ait olanlar takdirin ilgili bulunduğu il ve ilçe merkezlerindeki ticaret odalarına, ziraat odalarına ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları ile belediyelere, araziye ait olanlar il merkezlerindeki ticaret ve ziraat odalarına ve belediyelere imza karşılığında verilir.
Büyükşehir belediyesi bulunan illerde takdir komisyonu kararları, vali veya vekalet vereceği memurun başkanlığında, defterdar veya vekalet vereceği memur, vali tarafından görevlendirilecek tapu sicil müdürü ile ticaret odası, serbest muhasebeci mali müşavirler odası ve esnaf ve sanatkârlar odaları birliğince görevlendirilecek birer üyeden oluşan merkez komisyonuna imza karşılığında verilir. Merkez komisyonu kendilerine tebliğ edilen kararları onbeş gün içinde inceler ve inceleme sonucu belirlenen değerleri ilgili takdir komisyonuna geri gönderir. Merkez komisyonunca farklı değer belirlenmesi halinde bu değerler ilgili takdir komisyonlarınca yeniden takdir yapılmak suretiyle dikkate alınır.
(İptal birinci cümle: Anayasa Mahkemesinin 31/5/2012 tarihli ve E.: 2011/38, K.: 2012/89 sayılı kararıyla) (…) Vergi mahkemelerince verilecek kararlar aleyhine onbeş gün içinde Danıştaya başvurulabilir.
Kesinleşen asgari ölçüde arsa ve arazi birim değerleri, ilgili belediyelerde ve muhtarlıklarda uygun bir yere asılmak suretiyle tarh ve tahakkukun yapıldığı yılın başından Mayıs ayı sonuna kadar ilân edilir.
Şeklindedir.
Takdir Komisyonu Kararlarına İtiraz ve Dava Süreci
Takdir komisyonlarının belirlediği emlak rayiç bedellerine karşı, gayrimenkul sahipleri tarafından itiraz dilekçesi sunulabilir. Ancak, bu dilekçeler idari bir başvuru niteliğinde olup, hukuki bağlayıcılığı sınırlı kalabilir. Esas çözüm, Anayasa Mahkemesi’nin 2012 tarihli iptal kararıyla emlak vergisi mükelleflerine tanınan doğrudan dava açma hakkından yararlanmaktır. Bu karar uyarınca, mükellefler, takdir komisyonu kararlarının ilan (askı) tarihinden itibaren 30 gün içinde, vergi mahkemesinde “iptal davası” açabilir.
İptal davası, takdir komisyonunun kararının hukuka aykırılığını ve rayiç bedelin gerçek piyasa koşullarıyla uyumsuzluğunu ortaya koymayı amaçlar. Dava dilekçesinde, kararın iptali gerekçeleri açıkça belirtilmeli ve varsa karşılaştırmalı piyasa analizleri, emsal gayrimenkul değerleri veya diğer teknik veriler delil olarak sunulmalıdır.
Emlak rayiç bedellerine karşı hukuki itiraz, gayrimenkul sahiplerinin haklarını koruma ve adil bir vergilendirme sistemi, belirilik ilkesi ve hukuk devleti ilkeleri açısından kritik bir öneme sahiptir. Anayasa Mahkemesi’nin 2012 tarihli kararıyla tanınan doğrudan dava açma hakkı, mükelleflere bu süreçte önemli bir imkan sunmaktadır.
Emlak Vergisi İtiraz Süresi Nedir?
Takdir komisyonu kararlarına karşı dava açma süreleri, hem mevzuat hem de yargı kararları çerçevesinde farklı şekillerde değerlendirilmekte olup, bu nedenle mükelleflerin dikkatli hareket etmesi büyük önem taşır.
Takdir komisyonu kararlarının kesinleşmesi, muhtarlıklardaki askı süresinin sona erdiği tarih olan 30 Haziran itibarıyla gerçekleşir. Kanunda sayılan daire, kurum ve muhtarlıklar gibi ilgililer açısından, kararın kendilerine tebliğinden itibaren 15 gün içinde dava açma imkânı bulunmaktadır.
Emlak vergisi mükellefleri bakımından ise farklı bir düzenleme söz konusudur. Mükellefler, taşınmazın bağlı olduğu belediye veya muhtarlığa yaptıkları başvuru üzerine verilen yanıt tarihinden ya da kararın herhangi bir şekilde öğrenildiği tarihten itibaren 30 gün içinde dava açabilir.
Bununla birlikte, 30 Haziran tarihinde askı süresi dolan kararlar açısından adli tatil uygulaması devreye girmektedir. Adli tatil süresi (20 Temmuz – 31 Ağustos) dikkate alındığında, dava açma süresi 8 Eylül 2025 tarihine kadar uzamaktadır.
Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulunun 15.02.2023 tarih ve E:2022/14, K:2023/2 sayılı kararıyla; aykırılığın; arsa ve arazi birim değerlerinin tespitine yönelik olarak takdir komisyonu kararlarının mükelleflere tebliğ edilmesi yönünde bir usul benimsenmemiş olması durumu gözetilerek mükelleflerce emlak vergisine esas asgari ölçüde arsa ve arazi birim değerinin tespitine yönelik takdir komisyonu kararlarının öğrenme tarihinden itibaren (30) günlük genel dava açma süresi içerisinde ve en geç anılan kararın alındığı yılın son gününe kadar dava açılabileceği yönünde giderilmesine karar verilmiştir.
Dolayısıyla emlak vergisi mükellefleri yönünden takdir komisyonu kararlarına karşı öğrenme tarihinden itibaren (30) günlük genel dava açma süresi içerisinde ve en geç anılan kararın alındığı yılın son gününe kadar yani 2025 takvim yılının son günü olan 31.12.2025 kadar dava açılabilecektir.
Ancak uygulamada hak kayıplarının önlenmesi amacıyla, takdir komisyonu kararlarının ilan edildiği 30 Haziran 2025 tarihinden itibaren hesaplanacak süre esas alınmalı ve adli tatil nedeniyle uzayan 8 Eylül 2025 son tarihi beklenmeden dava açılması kuvvetle önerilmektedir. Yeni rayiç bedellerin 2026 yılı itibarıyla yürürlüğe gireceği dikkate alındığında, gerekli hazırlıkların erkenden yapılması mükellefler açısından kritik öneme sahiptir.
Ancak, iptal davası ve yürütmenin durdurulması taleplerinin etkili bir şekilde yönetilebilmesi için, alanında uzman bir avukattan hukuki destek alınması büyük önem arz eder. Bu sayede, hem hukuki süreçlerin doğru bir şekilde yürütülmesi hem de olası hak kayıplarının önlenmesi mümkün olacaktır.
SIKÇA SORULAN SORULAR
1.Takdir Komisyonu Kararına Karşı İtiraz Etmezsem Ne Olur?
İlgili mevzuata göre, takdir komisyonu tarafından belirlenen rayiç bedellere karşı yasal süresi içinde dava açılmaması veya dava açma süresinin geçirilmesi halinde, söz konusu bedeller kesinleşmiş sayılır. Danıştay’ın yerleşik içtihatlarında da vurgulandığı üzere, kesinleşen bu bedeller, takip eden dört yıl boyunca hesaplanacak emlak vergisine doğrudan esas alınır ve bu süre zarfında anılan bedellere karşı yargı yoluna başvurulamaz.
Uygulamada, birçok mükellef bu artışların etkisini ilk kez 2026 yılı Mayıs ayında ödenecek emlak vergisi birinci taksiti sırasında fark etmektedir. Ancak bu tarihte yapılacak bir itiraz, süresinde başvuru şartı yerine getirilmediğinden hukuken sonuç doğurmayacaktır. Bu nedenle, rayiç bedellerin yüksek belirlenmesi durumunda zamanında dava açılmaması, gayrimenkul sahiplerinin dört yıl boyunca yüksek tutarlı emlak vergileri ile diğer bağlantılı vergisel yükümlülükler altında kalmasına yol açabilir.
Emlak Vergisi Takdir Komisyonu Kararına İtiraz Dilekçesi Örneği
Emlak vergisi takdir komisyonu kararına itiraz dilekçesi örneği her somut olaya göre ayrıca düzenlenmektedir. Dava açmak isteyen kişilerin herhangi bir hak kaybı ile karşılaşmamaları adına uzman bir avukattan mutlaka destek alması önerilir. Aşağıda örnek bir dilekçe paylaşılmış olup, dava açacak kişilere fikir göstermek amacıyla paylaşılmıştır.
…. NÖBETÇİ İDARE MAHKEMESİNE
DAVACI :
Ad Soyadı
T.C. No:
Adres:
DAVALI :
……………… Belediye Başkanlığı
(İlgili taşınmazın bağlı olduğu belediye)
DAVA KONUSU :
2026 yılı emlak vergisi matrahına esas teşkil eden takdir komisyonunun belirlemiş olduğu arsa birim m² değerinin fahiş oranda artırılmasına ilişkin işlemin iptali istemidir.
AÇIKLAMALAR:
Tarafıma ait, ……… ili, ……… ilçesi, ……… Mahallesi, ……… ada, ……… parselde kayıtlı taşınmaz için 2026 yılı itibariyle emlak vergisi matrahı, önceki yıllara göre fahiş bir şekilde artırılmıştır. Bu artış, hem hukuka hem de hakkaniyete aykırıdır. Öyle ki idarece yapılan % … ‘lük artış keyfi bir artış olup, hiçbir hukuki mesnete dayanmamaktadır.
Diğer taraftan; gayrimenkulün m2 rayiç değeri 2025-2026 arasındaki bir yılda %…,,…. (yaklaşık ……) yani … kat , 2022-2026 arasındaki dört yılda %…..,: (yaklaşık yüzde yani ….. kat artmış bulunmaktadır.
Bu durum eşitlik ilkesine, hukuki belirlilik ilkesine ve vergi hukukunun temel esaslarına aykırılık teşkil etmektedir.
Ayrıca, matrah belirleme sürecinde, taşınmazın fiziksel, ekonomik ve çevresel özellikleri dikkate alınmamıştır.
Bu nedenlerle; söz konusu işlemin iptali için işbu davayı açma gereği doğmuştur.
HUKUKİ SEBEPLER:
Anayasa, 1319 Sayılı Emlak Vergisi Kanunu, 213 Sayılı Vergi Usul Kanunu ve ilgili sair mevzuat hükümleri.
HUKUKİ DELİLLER:
• Tapu kaydı
• Belediyenin ilan ettiği rayiç bedel listesi
• Çevre taşınmazlara ilişkin vergi matrah örnekleri
• Bilirkişi incelemesi ve keşif talebi
• Diğer her türlü yasal delil
SONUÇ ve TALEP:
Yukarıda arz ve izah olunan nedenlerle, 2026 yılı için belirlenen, takdir komisyonu tarafından belirlenen fahiş emlak vergisi matrah artışının iptali ile hukuka aykırı bu işlemin yürütmesinin durdurulmasına, yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalı idareye yükletilmesine karar verilmesini saygılarımla arz ve talep ederim.
Tarih: … / … / 2026
İmza:
(Ad Soyadı)
