Kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneği tanzimi için bu yazımızdan yararlanabilirsiniz. Doldurma esnasında gözden kaçırılmaması gereken detaylar, metin içerisindeki talimatlarda ve aşağıdaki ilgili başlık altında mevcuttur.
Aşağıdaki taslak, okuyuculara fikir vermesi açısından hazırlanmıştır. Her projenin şartları farklıdır. Her inşaat süreci farklı riskler barındırdığından sözleşme kişiselleştirilmelidir. Sürecin sağlıkla ilerlemesi ve tarafların güvenliği için uzman bir avukattan hukuki destek almanızı tavsiye ederiz.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği
(Noter Huzurunda Yapılması Zorunludur)
TARAFLAR:
1. ARSA SAHİBİ (İŞVEREN): Adı Soyadı / Unvanı: ……………………………………………………….. T.C. / Vergi No: ……………………………………………………….. Adres: ………………………………………………………..
2. MÜTEAHHİT (YÜKLENİCİ): Unvanı: ……………………………………………………….. Vergi Dairesi / No: ……………………………………………………….. Adres: ………………………………………………………..
(İşbu sözleşmede taraflar kısaca “ARSA SAHİBİ” ve “MÜTEAHHİT” olarak anılacaktır.)
MADDE 1: SÖZLEŞMENİN KONUSU VE KAPSAMI İşbu sözleşmenin konusu; Arsa Sahibi’nin maliki bulunduğu …… İli, …… İlçesi, …… Mahallesi, …… Pafta, …… Ada, …… Parsel numarasında kayıtlı taşınmaz üzerinde; Müteahhit tarafından tüm masrafları kendisine ait olmak üzere, imar durumuna, tasdikli projesine, fen ve sanat kurallarına ve işbu sözleşme ekindeki teknik şartnameye uygun olarak “Anahtar Teslimi” bir yapı inşa edilmesi ve bunun karşılığında arsa payının belirli bir oranının Müteahhit’e devredilmesi işidir.
MADDE 2: PAYLAŞIM ORANI VE ŞEKLİ
Taraflar, inşa edilecek yapının paylaşımı konusunda aşağıdaki şekilde anlaşmışlardır:
2.1. İnşaatın toplam bağımsız bölüm sayısı üzerinden paylaşım oranı: %… ARSA SAHİBİ, %… MÜTEAHHİT şeklindedir.
2.2. Hangi dairelerin/dükkanların kime ait olacağı, işbu sözleşmenin ayrılmaz parçası olan ve ekte sunulan “Paylaşım Şeması (Kroki)” üzerinde ıslak imzalı olarak belirlenmiştir.
2.3. Müteahhit, kendisine düşen bağımsız bölümleri, ancak Madde 6’da belirtilen “Aşamalı Devir Sistemi”ne uygun olarak satabilir veya devralabilir.
MADDE 3: YER TESLİMİ VE İNŞAAT SÜRESİ
3.1. Arsa Sahibi, sözleşmenin noterde imzalanmasını takiben en geç … (…) gün içerisinde arsayı boş ve inşaata elverişli şekilde Müteahhit’e teslim edecektir.
3.2. Müteahhit, yer tesliminden itibaren en geç … (…) ay içerisinde ilgili belediyeden Yapı Ruhsatını almak zorundadır.
3.3. İnşaat Süresi: Yapı ruhsatının alındığı tarihten itibaren … (…) aydır. Bu süre sonunda yapı, “Yapı Kullanma İzin Belgesi” (İskan) almaya hazır, çevre düzenlemesi bitmiş ve eksiksiz olarak teslim edilecektir.
MADDE 4: ARSA PAYI DEVRİ (AŞAMALI DEVİR GÜVENCESİ)
Müteahhit’in hak edişi olan arsa paylarının devri, inşaatın ilerleme seviyesine göre kademeli olarak aşağıdaki gibi yapılacaktır:
- 1. Aşama: Su basmanı seviyesine gelindiğinde ve beton döküldüğünde: Müteahhit payının %20’si,
- 2. Aşama: Kaba inşaat (betonarme karkas) tamamlandığında ve çatı kapandığında: Müteahhit payının %30’u,
- 3. Aşama: Tuğla duvarlar örülüp, sıva ve tesisat işleri bitip, pencereler takıldığında: Müteahhit payının %30’u,
- 4. Aşama: Binanın tamamı bitip, çevre düzenlemesi yapılıp “Yapı Kullanma İzin Belgesi” (İSKAN) alındığında: Kalan %20’lik son pay devredilecektir.
(Alternatif: Arsa payının tamamı başta devredilecekse, Arsa Sahibi lehine teminat ipoteği konulmalıdır.)
MADDE 5: MÜTEAHHİTİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ VE TEKNİK ŞARTLAR
5.1. Müteahhit, inşaatı yürürlükteki Deprem Yönetmeliği’ne, İmar Kanunu’na ve TSE standartlarına uygun yapacaktır.
5.2. Kullanılacak tüm malzemeler (seramik, parke, batarya, kapı vb.) 1. sınıf kalitede olacaktır. Marka ve modeller, ekli “Teknik Şartname”de belirtildiği gibidir.
5.3. Müteahhit; SGK primleri, işçi ücretleri, belediye harçları, yapı denetim ücretleri ve inşaatla ilgili doğacak her türlü idari/cezai sorumluluğu üstlenir. İş kazalarından doğacak hukuki ve cezai sorumluluk tamamen Müteahhit’e aittir.
MADDE 6: GECİKME CEZASI (CEZAİ ŞART) VE KİRA YARDIMI
6.1. Müteahhit, Madde 3.3’te belirtilen sürede inşaatı anahtar teslimi olarak bitiremezse; Arsa Sahibi’ne ait her bir bağımsız bölüm için aylık ……….-TL (……… Türk Lirası) gecikme tazminatı (kira bedeli) ödeyecektir.
6.2. Gecikme süresi 6 (altı) ayı geçerse, Arsa Sahibi sözleşmeyi tek taraflı feshetme ve menfi/müspet zararlarını tazmin etme hakkına sahiptir.
MADDE 7: YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ (İSKAN)
İskan raporunun alınması için gerekli tüm harç ve masraflar Müteahhit’e aittir. Müteahhit, binayı fiilen teslim etse dahi, İskan Belgesi alınana kadar inşaat “bitmiş” sayılmayacaktır.
MADDE 8: SÖZLEŞMENİN FESHİ
Müteahhit’in acze düşmesi, iflas etmesi, inşaatı sebepsiz yere terk etmesi veya sözleşmedeki taahhütlerini yerine getirmemesi durumunda; Arsa Sahibi ihtarnamesine rağmen aykırılık giderilmezse sözleşmeyi feshedebilir. Bu durumda Arsa Sahibi, o ana kadar yapılmış imalatı (kusurlu kısımlar hariç) bedelsiz olarak devralabilir veya arsayı eski haline getirmesini isteyebilir.
MADDE 9: MÜCBİR SEBEPLER
Deprem, sel, savaş, genel salgın hastalık veya yasal mevzuatta yapılaşmayı durduran değişiklikler “mücbir sebep” sayılır. Bu süreler inşaat süresine eklenir. Ekonomik kriz veya malzeme fiyat artışları mücbir sebep sayılmaz.
MADDE 10: YETKİLİ MAHKEME
İşbu sözleşmeden doğacak ihtilaflarda …………………….. Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkilidir.
EKLER:
- Teknik Şartname (Malzeme listesi)
- Paylaşım Şeması (Kroki)
- Vekaletname Örneği
İşbu sözleşme, …/…/20… tarihinde Noter huzurunda tanzim ve imza edilmiştir.
ARSA SAHİBİ (İmza) MÜTEAHHİT (İmza)
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği Hazırlanırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Bu sözleşme “gayrimenkul satış vaadi” içerdiğinden, TMK m. 706 ve TBK m. 237 uyarınca resmi şekilde (Noterde Düzenleme Şeklinde) yapılmak zorundadır. Adi yazılı (tarafların kendi arasında veya sadece avukat ofisinde imzaladığı) sözleşmeler geçersizdir.
Yeterli teminat olmadan arsa payının tamamı müteahhite devredilmemelidir. Bunun yerine, inşaatın ilerleme seviyesine göre (su basmanı, kaba inşaat, ince işçilik, iskan) “hak ediş usulü” kademeli devir sistemi uygulanmalıdır.
İnşaat süresinin “sözleşme tarihinden” mi yoksa “ruhsat alım tarihinden” mi başlayacağı netleştirilmelidir. Ruhsat alım süreci ucu açık bırakılmamalı, müteahhide ruhsatı alması için kesin bir üst süre (örn: yer tesliminden itibaren 6 ay) tanınmalıdır.
Sadece oransal paylaşım (%50-%50 gibi) yeterli değildir. Hangi cephedeki, hangi kattaki dairenin kime ait olacağı, şerefiye farkları gözetilerek sözleşme ekindeki kroki veya mimari proje üzerinde renklendirilerek imza altına alınmalıdır.
Kullanılacak malzemeler için sadece “1. sınıf” ibaresi yetersizdir. Seramikten bataryaya, asansörden jeneratöre kadar tüm kalemlerde marka, model veya “eşdeğer kalite” standartları açıkça yazılmalıdır.
İnşaatın süresinde bitmemesi durumunda, müteahhidin her bir daire için ödeyeceği aylık gecikme tazminatı net bir rakam olarak belirlenmelidir. Ayrıca inşaat süresince ödenecek kira yardımının, iskan alınana kadar devam edip etmeyeceği hükme bağlanmalıdır.
Anahtar teslim” ifadesi tek başına yeterli değildir. Sözleşmede teslimin, ancak “Yapı Kullanma İzin Belgesi”nin (İskan) alınmasıyla gerçekleşmiş sayılacağı açıkça belirtilmelidir. İskan alınmadığı takdirde şantiye elektriği kullanımı gibi sorunlar ve maliyetler arsa sahibine kalabilecektir.
İnşaatla ilgili yapı denetim, belediye harçları, SGK primleri ve işçi ücretleri gibi giderlerin kime ait olduğu (genellikle müteahhit); veraset ve intikal gibi arsa kaynaklı vergilerin kime ait olduğu (genellikle arsa sahibi) net bir şekilde ayrıştırılmalıdır.
Deprem, savaş veya yasal imar durdurmaları gibi durumlar mücbir sebep sayılabilirken; ekonomik kriz, döviz artışı veya hava muhalefeti gibi durumların mücbir sebep sayılmayacağı ve süreye eklenmeyeceği belirtilmelidir.
Sonuç
Özetle, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlığı büyük titizlik ister. Eksik düzenlenen maddeler ileride telafisi güç maliyetler doğurabilir. Sürecin sağlığı açısından, gayrimenkul hukukunda uzman bir avukattan profesyonel destek alınması tavsiye edilir.
